Kiracı Tahliye Sözleşmesi, Tahliye Taahüdü Nedir? 

Mülk yönetiminde  mülk sahibi ile kiracı arasında hep bildiğimiz sıkıntıların yaşanmaması için aradaki ilişkilerin hukuki zemine oturması herkes açısından faydalıdır."Kiracı Tahliye Sözleşmesi" terimi hukuki literatürde daha çok "Tahliye Taahhüdü" olarak geçer. Bu belge, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı kayıtsız ve şartsız olarak üstlendiği yazılı bir beyandır. 

Feza Mülk Yönetimi Uzmanları olarak; kira ve kiralama süreçleri konusundaki temel konuları, hukuki incelikleri anlaşılır bir dilde sizler için derledik. 

Bu içerik, kira sözleşmesinden kiracı tahliyesine, birikmiş kira alacaklarından Yargıtay kararlarına kadar pek çok önemli başlığı kapsamaktadır.

Kiracı Tahliye Sözleşmesi, Tahliye Taahhüdü

Kiracı Tahliye sözleşmesi veya bilinen adıyla tahliye taahhüdü, kiracı tarafından hür iradesiyle verilen tek taraflı bir beyandır. Bu belge ile kiracı, kiralanan konut veya çatılı işyerini belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt eder. 

Tahliye Taahhüdünün Hukuken Geçerli Temel Unsurları Nelerdir?

1. Yazılı Şekil

Tahliye taahhüdünün mutlaka yazılı olarak yapılması zorunludur. Sözlü olarak verilen tahliye taahhütleri hukuken geçerli kabul edilmez.

2. Kiracı veya Yetkili Temsilcisince İmzalanmış Olması 

Taahhüt, bizzat kiracının kendisi veya noter aracılığıyla yetkilendirdiği temsilcisi tarafından imzalanmalıdır.

3. Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermesi

Taahhütte, kiralananın boşaltılacağı net bir tarihin belirtilmesi gerekir. "Kira süresi sonunda" gibi ifadeler belirsizliğe yol açabilir ve hukuki geçerliliğini zayıflatabilir. Belirli gün, ay ve yıl olarak tahliye tarihinin yazılması önemlidir.

4. Kira Sözleşmesinden Sonraki Bir Tarihte Verilmiş Olması

Bu en kritik unsurlardan biridir. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için, kira sözleşmesi imzalandıktan sonraki bir tarihte verilmiş olması gerekir. 

Kira sözleşmesi ile aynı gün veya daha önce alınan tahliye taahhütleri Yargıtay kararlarına göre geçersizdir.

Bunun temel sebebi, kiracının henüz kiralama aşamasındayken baskı altında bu taahhüdü imzalamış olabileceği ihtimalidir.

Tahliye Taahhüdü Nasıl Hazırlanır?

Tahliye taahhüdü, basit bir kağıt üzerine yazılabileceği gibi, matbu formlar kullanılarak da hazırlanabilir. Ancak hukuki güvenilirliği yüksek olması açısından, içeriğinin net, açık ve yukarıda belirtilen unsurları içermesi önemlidir. 

En güvenli yol, bir hukuk profesyonelinden destek alarak veya noter huzurunda düzenlenerek yapılmasıdır. Noter huzurunda yapılan tahliye taahhütleri, ispat gücü açısından en güvenilir olanıdır.

Kiracı Tahliye Sözleşmesi Geçerlilik Özellikleri 

Usulüne uygun bir tahliye taahhüdü, kiraya veren için önemli bir belgedir. Bu belge yasal şartları taşır. 

Kiracı, söz verdiği tarihte evi boşaltmazsa, kiraya veren bu belgeyle doğrudan icra yoluyla tahliye isteyebilir. Bu durum, tahliye sürecini önemli ölçüde hızlandırır.

Ancak, tahliye taahhüdünün geçerliliğine ilişkin kiracı tarafından itirazlar ileri sürülebilir. Örneğin, taahhüdün kira sözleşmesi ile aynı gün veya önce alındığı, baskı altında imzalandığı gibi iddialar mahkemece değerlendirilebilir. 

Bu nedenle, tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihi ve şartları büyük önem taşır.

Tahliye taahhüdü, kiraya veren için pratik bir tahliye yoludur. Ancak geçerliliği bazı şartlara ve düzenlendiği zamana bağlıdır. 

Hukuki ihtilafların önüne geçmek ve taahhüdün geçerliliğinden emin olmak için profesyonel destek almak her zaman tavsiye edilir.

Kira ilişkisinin başlangıcı, taraflar arasında kurulan kira sözleşmesidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) altında yapılan kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyi kiracıya bırakmasını içerir. Kiracı da buna karşılık belirlenen kira bedelini ödemeyi kabul eder. 

Kira ilişkileri, hem kiraya verenler hem de kiracılar için önemli hak ve yükümlülükler doğuran karmaşık bir alandır. 

Bu ilişkide karşılaşılabilecek sorunların en aza indirilmesi ve tarafların haklarının korunması, yürürlükteki yasal düzenlemelere hakim olmayı gerektirir. 

Kiracı Tahliyesi Sebepleri ve Süreçler

Kiracı tahliyesi, kiraya verenlerin en sık karşılaştığı ve hukuki sürecin titizlikle yürütülmesi gereken bir konudur. 

TBK, kiracı tahliye sebepleri arasında sınırlı sayıda haklı sebep belirlemiştir. Bu kiracı tahliye sebepleri dışında kiracının tahliyesi mümkün değildir. Kiracı tahliye sebepleri genel olarak iki ana başlık altında toplanabilir:

Kiraya Verenden Kaynaklanan Kiracı Tahliyesi Sebepleri

1.İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)

Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoy (çocuk, torun) veya üstsoyunun (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın kullanılması zorunluluğu varsa tahliye talep edilebilir. 

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.

2. Yeniden İnşa veya İmar Amaçlı Tahliye (TBK m. 350)

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme yapılması gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiralananın kullanılmasının imkansız olduğu durumlarda tahliye talep edilebilir. 

Yeniden inşa veya imar sonrası kiracının öncelik hakkı bulunur.

3.Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)

Kiralananı sonradan edinen kişi (yeni malik), kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla kira sözleşmesini altı ay sonra sona erdirebilir. 

Kiracıdan Kaynaklanan Kiracı Tahliyesi Sebepleri

1.Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt) (TBK m. 315 ve İİK m. 269 vd.)

Kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu ifa etmemesi en sık karşılaşılan tahliye sebebidir. Bu durumda kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre vererek (konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün), bu süre içinde ödeme yapılmaması halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. 

Bu ihtarın ardından ödeme yapılmazsa kiraya veren tahliye davası açabilir. Ayrıca, ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi başlatılarak hem alacak tahsili hem de tahliye talep edilebilir.

2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352)

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini süresinde ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olursa, kiraya veren, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak tahliye talep edebilir. 

İhtarların haklı olması, yani ödeme süresinin geçmiş olmasına rağmen ödemenin yapılmamış olması gerekir.

3.Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması (TBK m. 352)

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması durumunda, kiraya veren sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak tahliye talep edebilir. 

4.Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352)

Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği (tahliye taahhüdü) ve bu tarihi takip eden bir ay içinde kiraya verenin dava açması veya icra takibi başlatması durumunda tahliye talep edilebilir. 

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinden sonra ve kiralananın fiilen teslim edilmesinden sonra verilmiş olması genellikle aranan şartlardandır.

5.Kiracının Ölümü

Kiracının ölümü halinde sözleşme kendiliğinden sona ermez. Ancak, ölen kiracının yasal mirasçıları sözleşmenin tarafı haline gelir ve Kanun'da belirtilen şartlar dahilinde sözleşmeyi feshedebilirler.

Tahliye süreci genellikle dava yoluyla veya icra takibi yoluyla ilerler. Hangi yolun izleneceği, tahliye sebebine ve duruma göre değişiklik gösterir. Tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür.

Kira Ödemeyen Kiracıya İhtarname

Kira bedelini süresinde ödemeyen kiracıya karşı kiraya verenin atması gereken ilk adımlardan biri, yazılı bir ihtarname göndermektir. 

İhtarname, kiracıya ödenmemiş kira bedellerini belirli bir süre içinde ödemesi gerektiğini bildiren ve aksi takdirde hukuki yollara başvurulacağını ihtar eden yazılı bir bildirimdir.

İhtarname gönderimi için yasal bir zorunluluk olmamakla birlikte, özellikle iki haklı ihtar veya temerrüt nedeniyle tahliye taleplerinde ispat açısından büyük önem taşır. 

İhtarname, noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü posta yoluyla gönderilmelidir. İhtarname içeriğinde şu hususların bulunması faydalıdır:

Kiraya verenin ve kiracının kimlik ve adres bilgileri. Kiralanan taşınmazın adresi.
Ödenmemiş kira dönemleri ve miktarları.
Kira borcunun ödenmesi için tanınan süre (konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün).
Belirtilen süre içinde ödeme yapılmaması halinde kira sözleşmesinin feshedileceği ve/veya tahliye davası açılacağı ihtarı.
İhtarname Örneği

SAYIN [Kiracının Adı Soyadı],

[Taşınmazın Adresi] adresinde bulunan taşınmazın [tarih] tarihli kira sözleşmesine istinaden, [ay/yıl] dönemine ait [miktar] TL tutarındaki kira bedelini ödemediğiniz tespit edilmiştir.

İşbu ihtarname ile, ödenmeyen kira bedelini, ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren 30 gün içinde ödemeniz, aksi takdirde kira sözleşmesinin feshedilerek tahliye davası açılacağı ihtar olunur.

Saygılarımla,

[Kiraya Verenin Adı Soyadı]

[Tarih]

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, kiracının temerrüde düşmesi veya bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olması durumunda açılır. 

Dava, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.

1.Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası

Kira bedelini ödemeyen kiracıya ihtarname gönderilip, ihtarnamede tanınan sürede de ödeme yapılmaması üzerine açılan davadır. Davada kiraya veren, kiracının temerrüde düştüğünü ve bu nedenle tahliyesine karar verilmesini talep eder. 

Mahkeme, kiracının gerçekten temerrüde düşüp düşmediğini, ihtarnamenin usulüne uygun olup olmadığını ve ödeme için tanınan sürenin yeterli olup olmadığını değerlendirir.

2.İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

Bir kira yılı içinde kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi nedeniyle kiracıya iki kez haklı ihtar gönderilmiş ve bu ihtarlar kiracıya tebliğ edilmişse, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. 

Bu davada ihtarların haklılığı ve tebliğ tarihleri önemlidir.

Tahliye davası sürecinde mahkeme, tarafların delillerini toplar, tanıkları dinleyebilir ve bilirkişi incelemesi yaptırabilir. 

Dava sonucunda mahkeme, tahliye talebinin yerinde olduğuna karar verirse kiracının kiralananı boşaltmasına hükmeder. 

Tahliye kararının kesinleşmesi üzerine icra dairesi aracılığıyla ilamlı icra takibi başlatılarak kiracının zorla tahliyesi sağlanabilir.

İşyeri Kiracı Tahliye Sebepleri

İşyeri kiralarına ilişkin kira ilişkisinin kurulması, Türk Borçlar Kanunu kapsamında özel düzenlemelere tabidir. Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi, kiralanan taşınmazda kiracının kullanım hakkını belirler. 

Kiraya veren tarafından kira ilişkisinin sonlandırılması ve kiracı tahliyesi belirli şartlara bağlıdır.  Kanunumuz, kiraya verenin hangi durumlarda kira sözleşmesini feshedebileceğini ve kiracının taşınmazdan tahliyesini isteyebileceğini açıkça düzenlemiştir. 

Bu tahliye sebepleri sınırlı sayıda olup, kiraya verenin keyfi olarak kira ilişkisini sonlandırmasının önüne geçilmek amaçlanmıştır.

Tahliye Sebepleri ve Hukuki Süreçler

Kiracının tahliyesi talebi, Türk Borçlar Kanunu'nda belirtilen tahliye sebepleri kapsamında değerlendirilir. Bu sebepler arasında, kiracının kira borcunu ödememesi, kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması veya yazılı tahliye taahhüdü bulunması gibi durumlar yer alabilir. Özellikle işyeri kiralarında sözleşme hükümleri ve kanundaki özel düzenlemeler büyük önem taşır.

Kiraya veren, tahliye sebebinin varlığı durumunda, bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açarak veya icra müdürlüğüne başvurarak kiracının taşınmazdan tahliyesini talep edebilir.

Kiracı Tahliyesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kiracı tahliyesi, hassas bir süreçtir ve hukuka uygun şekilde yürütülmelidir. Dikkat edilmesi gereken noktalar:

1.Usulüne Uygun İhtarname

İhtarname, noter veya resmi kanallar aracılığıyla gönderilmeli ve kanunda öngörülen süreler belirtilmelidir.

2.Delil Toplama

Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, ihtarname ve yazışmalar delil olarak saklanmalıdır.

3.Mahkeme Süreci

Tahliye davası, doğru mahkemede ve usulüne uygun dilekçeyle açılmalıdır.

5. Zorla Tahliye

Mahkeme kararı olmadan kiracıyı zorla tahliye etmek hukuka aykırıdır ve cezai yaptırımlara yol açabilir.

TBK Kiracı Hakları ve Koruma Mekanizmaları

Kiracılar, TBK kapsamında belirli haklara sahiptir:

1.Kira Artış Sınırı

Konut kiralarında kira artışı, TÜFE’yi aşamaz (TBK madde 344).

2.Sözleşme Güvencesi

Belirli süreli sözleşmelerde, süre bitiminde otomatik tahliye talep edilemez.

3.Haksız Tahliyeye Karşı Koruma

Kiracı, haksız tahliye taleplerine karşı mahkemede savunma yapabilir.

Kiraya Verenin Sorumlulukları

Kiraya veren, taşınmazı kiracının kullanımına uygun halde teslim etmek ve bu durumu sürdürmekle yükümlüdür (TBK madde 301). Ayrıca, kiraya veren:

1.  Taşınmazın bakım ve onarımını yapmak,

2. Kiracının kullanım hakkına saygı göstermek,

3. Kanuna uygun şekilde tahliye talep etmek zorundadır.

Sonuç olarak kira sözleşmesinin kurulmasından başlayarak tahliye süreçlerine kadar her adımda yasal düzenlemelere uygun hareket etmek büyük önem taşır.

Unutulmamalıdır ki, kira hukukuna ilişkin mevzuat ve Yargıtay kararları sürekli güncellenmektedir. Bu nedenle, karmaşık hukuki durumlarda uzman bir avukattan destek almak, en doğru ve güvenilir yol olacaktır. 

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut hukuki durumlar için profesyonel danışmanlık alınması tavsiye edilir.